Rien de plus mécanique que l’affichage des indices, pensez-vous. Pourtant, derrière chaque publication trimestrielle, c’est tout un jeu d’équilibre entre propriétaires et locataires, entre attentes et réalités du marché. Les chiffres, loin d’être anodins, dictent la suite : hausse, stagnation ou recul pour les loyers professionnels.
Pour réajuster un loyer commercial, mieux vaut connaître l’indice approprié. L’indice des loyers commerciaux (ILC) sert de référence pour les baux d’activités commerciales ou artisanales. Pour les bureaux ou entrepôts, c’est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s’impose. Quant à l’indice du coût de la construction (ICC), il s’adresse aux locations de locaux hors résidence principale, comme les garages ou certains commerces. Tous trois sont recalculés à intervalles réguliers, chaque trimestre, et guident la révision des loyers.
Voici les indices publiés pour le premier trimestre 2021, ceux qui servent de boussole pour les réévaluations en cours.
Qu’entend-on par ILC, ILAT et ICC ?
Dans le parc locatif privé, la révision d’un bail commercial ou d’un local tertiaire s’appuie sur l’indice adéquat du trimestre. L’ILC, ou indice des loyers commerciaux, s’adresse aux baux liés à des activités commerciales ou artisanales. Cet outil a vu le jour avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, puis a été renforcé par la loi Pinel et l’article L145-34 du Code de commerce. Sa valeur est calculée à partir d’une moyenne sur douze mois d’indices économiques, avec comme base l’année 2008 (base 100).
L’ILAT, quant à lui, concerne la location de locaux tertiaires : professions libérales, entrepôts, bureaux. Instauré par la loi du 17 mai 2011 visant à simplifier le droit, il répond à la diversité croissante des formes de location professionnelle.
L’ICC s’applique surtout à la location de biens autres que la résidence principale, comme les garages ou certains locaux commerciaux. Il reste aussi la référence pour la révision des baux commerciaux signés avant la Loi Pinel, entrée en vigueur à l’automne 2014. Créé en 1953, l’ICC mesure la progression du prix de construction de bâtiments dédiés principalement à l’habitat non communautaire en France métropolitaine.
2021 : indices actualisés
Les chiffres du premier trimestre 2021 sont désormais sur la table. Ils traduisent l’évolution récente de chaque indice et permettent de mesurer l’ampleur des variations.
ILC
L’ILC du quatrième trimestre 2020 avait reculé par rapport à l’année précédente, atteignant 115,79. Pour le premier trimestre 2021, l’indice grimpe à 116,73, une légère hausse de 0,43 % sur un an, alors qu’il se situait à 116,23 au premier trimestre 2020.
ILAT
L’indice des loyers des activités tertiaires a suivi une tendance baissière au quatrième trimestre 2020 (114,06). Au premier trimestre 2021, il descend encore à 114,87, soit un repli par rapport à l’an passé. Sur une période plus longue, la courbe reste orientée vers le haut : +3,07 % en trois ans, +9,08 % en neuf ans.
ICC
L’ICC, quant à lui, a progressé au quatrième trimestre 2020 et affichait 1795. Au premier trimestre 2021, l’indice monte à 1822, soit une hausse de 2,94 % sur un an (1770 au premier trimestre 2020). Remontons trois ans en arrière : il était à 1671. La tendance de fond ne faiblit pas.
Plafonds de loyer
Lorsqu’un bail commercial de neuf ans arrive à échéance et se renouvelle, un plafond s’applique au loyer. Les modalités sont détaillées à l’article L145-34 du Code de commerce. Depuis le premier trimestre 2012, la hausse cumulée atteint 12,68 %.
Comment calculer la révision d’un loyer ?
À l’échéance du bail, le loyer peut être ajusté, à la demande du propriétaire ou du locataire. Selon les cas, la révision est triennale ou prévue via une clause d’échelle mobile dans le contrat. La notification du nouveau montant doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, ou par acte d’huissier.
L’augmentation ne peut jamais dépasser la variation de l’indice trimestriel. Pour les contrats conclus depuis septembre 2014, la hausse annuelle du loyer ne peut excéder 10 % du montant versé l’année précédente.
Calcul de la première révision
Pour effectuer la première révision du loyer, il suffit d’appliquer la formule suivante : loyer actuel multiplié par (indice du trimestre de la révision / indice de référence fixé à la signature du bail).
Calcul des révisions ultérieures
Pour les révisions suivantes, la méthode reste similaire, mais on prend l’indice du trimestre de la révision précédente comme référence :
- loyer en cours multiplié par (indice du trimestre de la révision / indice en vigueur lors de la précédente révision)
En cas de doute sur la manière d’appliquer ces indices, un expert-comptable saura vous aiguiller et fournir les précisions nécessaires.
Les indices ne sont pas que des chiffres à recopier sur un bail. Ils incarnent la dynamique du marché, la stabilité recherchée, la prudence imposée. À chaque publication, c’est tout un équilibre qui se redessine, au fil de la conjoncture et des négociations.
